점점 떨어지는 집값. 대출을 받아 집을 구매하신 분들이라면 더욱 고통스러워하시는데요.
2022년 12월 16일 기준으로 IMF가 한국의 부동산 거품을 경고해서 큰 파장이 되고있습니다. 금리를 감안하면 더욱 하락한다는 소리인데요.
하지만, 한편으로 아직 집이 없는 분들에게은 희소식이 아닐까 싶습니다.
부동산 가격은 계속 떨어진다고 하는데요. 언제 집을 구매하면 적기로 살 수 있는지 오늘 부동산 전문가와 함께 알아보겠습니다.
부동산 시세 하락의 이유1
먼저 부동산 시세 하락의 이유로 2017년부터 급등해 비싸기 때문입니다. 쉽게 말해 거품이 끼어 있다는 소리죠! 러시아와 우크라이나 전쟁도 아니고, 인플레이션도 아닙니다. 코로나19도 아니고 2017년부터 거품이 껴서 원래 자리로 돌아가는 거라고 해요.
부동산 시세 하락 이유2
금리입니다. 금리 인상으로 집값이 하락되는건 아닙니다. 또한 금리 인하로 집값이 상승되는 것도 아닙니다. 그러나! 지금까지는 볼 수 없었던 최대폭의 금리인상이 진행되어 집값에 영향을 준 것인데요!
1년 사이에 금리가 무려 3배 이상이 오른적이 없었기 때문에 누구도 이런 상황을 예측할 수가 없었습니다.
금리인상으로 인해 주택담보대출의 이자가 높아져서 구매수요가 떨어졌습니다.
뿐만 아니라 가격 자체도 비싸다 보니 구매수요 역시 자연스럽게 떨어져왔습니다. 이로인해 부동산 가격은 점점 떨어지는 것이며, 일단 대기하고 관망하자는 입장을 취하며 수요의 감소로 이어진 것이 현 상황입니다.
그리고 금리 인상에 의해 급매가 증가하게 됩니다. 매도를 원하는 사람이 존재하지만 수요 감소로 팔리지 않게 됩니다. 울며 겨자먹기로 다른 사람들도 물량을 던지기 시작하며 이 급매가 자연스럽게 시장가격으로 형성된 것입니다.
급매 매물이 많아지면 더 이상 급매가 되지 않는 점 알아두세요! 자연스럽게 그 지역의 시세가 된다는 것입니다.
그런데, 급매로 내 놓았는데에도 불구하고 집은 팔리지 않게 됩니다. 시장이 정말 얼어버린 것이죠.
사람들은 이제 전세를 내 놓습니다. 전세 매물은 점차 증가하고 그에 따라 전세가는 하락이 됩니다. 그렇지만 금리의 상승으로 인해 전세자금대출의 이자가 비쌉니다. 그로인해 전세가 아닌 월세를 선택하게 되는데요.
이렇게 월세거래가 전세거래의 수요를 넘는 형국이 만들어졌다고 해요.
이어서 알아보도록 하겠습니다. 월세거래가 많아진다는 것은 매매가와 보증금의 차이가 증가한다는 것(갭)을 말합니다. 보통 신혼부부의 경우 갭(매매가와 보증금의 차이)으로 집을 구매하고 2~4년 뒤에 실거주하는 경우가 많은데요.
이 갭이 커지기 때문에 아예 구매할 엄두를 내지 못해서 집값이 떨어지게 됩니다.
그렇다면 도대체 어디를 봐야 하는데?
문득 이렇게 설명을 들으셨다면 궁금증이 생기셨을 겁니다. 도대체 어디를 봐야할까요? 어디를 보고 구매를 해야할까요?
정답은 “다 봐야 한다!” 입니다.
어디 한 곳을 집중해서 보는 것은 다른 매물을 놓치기 때문에 전체적인 흐름을 보셔야 해요.
그렇다면 우리는 어디를 사야할까요?
매매가는 떨어지고 있지만, 전세가는 유일하게 버티고 있는 곳을 눈여겨 보셔야 해요. 전세가는 실거주의 가치입니다. 정말 중요한 부분이니 별 10개 치셔야 합니다.
전세가 하락하지 않는 곳은 실거주 만족도가 높고 대기 수요가 많은 곳을 의미해요.
눈여겨 볼 만한 곳을 살펴도록 하겠습니다. 지금부터 눈 크게 뜨고 메모하세요!
강동구 상일동 고덕아르테온
32평이 18억 대에 거래되다가 2022년 8월을 기준으로 15억까지 떨어졌습니다.
다산신도시 다산롯데캐슬아파트
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작년기준으로 10억에 거래되던 매물이 현재 7억이 나와있는 것을 볼 수 있습니다. 이곳은 내년 8호선 개통이 될 예정에 있습니다. 천호동까지 15분, 잠실까지 20분이면 가는 최적의 교통루트를 가진 곳이 된다고 해요.
청라신도시 청라호반베르디움4 차아파트
청라 신도시도 마찬가지라고 해요. 9억 가까이 되던 매물이 6억까지 나오고 있으니 말이죠!
그렇기 때문에 아직 무주택이신 분들은 사고 싶었던 곳의 시세와 전세가를 주시해야 합니다.
그렇다면 언제까지 떨어질까요? 아무도 모릅니다. 떨어지다가 반등을 할 수 있고, 몇 년동안 더 떨어질 수 있습니다.
그렇다면 언제 사면 좋을까요? 이것도 굉장히 주관적이라고 해요. 본인이 판단하기에 이 가격이면 충분히 괜찮고 떨어져도 다시 오를 수 있을 가격에 구입해야 합니다. 아래 예시를 참고하면 좋을것 같습니다.
결국 시장경제를 통해 자신만의 매수 포인트, 가격을 정하고 전세가와 갭차이를 계속 주시하는게 가장 올바른 접근입니다. 시장이 혼란스러운 것은 사실이지만, 정신만 똑바로 차린다면 원하는 집을 매수하고 갈아타기하며 부자가 될 수 있습니다.